Tanto si eres arrendador como arrendatario de una vivienda, es probable que tu contrato de alquiler tenga un apartado dedicado a la actualización de la renta. Aunque este trámite no es de obligado cumplimiento (siempre que ambas partes así lo acuerden), es una cláusula que suele estar presente en todos los contratos de arrendamiento. A continuación, te contamos todo lo que debes saber para actualizar la renta de alquiler: en qué consiste y cómo calcularla.
¿En qué consiste la actualización de la renta de alquiler?
¿A qué nos referimos cuando hablamos de la actualización de la renta de alquiler? Pues, como su propio nombre indica, se trata de la revisión de la cuota mensual que el inquilino abona por el domicilio.
Esta, siguiendo las directrices marcadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, de ahora en adelante), se deberá actualizar únicamente una vez al año, coincidiendo con “la fecha en que se cumpla cada año de vigencia”. De esta manera, si el contrato de alquiler fue firmado en abril, la revisión de la renta se hará de cara al mes de abril del año siguiente y no en función del año natural (de enero a enero).
En la LAU no se especifica concretamente que variable se debe tener en cuenta a la hora de actualizar la renta de alquiler, aunque, por norma general, suele utilizarse el Índice de Precios de Consumo (IPC). En cambio, sí que especifica que, en caso de que no se establezca en el contrato qué valor será el utilizado para la actualización, se tendrá en cuenta el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Además, algo que deja claro la LAU en su Artículo 18 es que “la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo”. Esto es, independientemente del valor que se tenga en cuenta para realizar la actualización, el porcentaje nunca podrá ser superior al del IPC.
Pasos a seguir para actualizar la renta de alquiler
Actualizar la renta de alquiler es un proceso relativamente sencillo que consta de 3 pasos fundamentales que te explicamos a continuación.
Paso 1: Revisión del contrato
El primer paso será comprobar qué se indica en el contrato con relación a la actualización de la renta del alquiler. Es importante tener en cuenta que puede haber variaciones en función de la fecha en que fuera firmado el contrato de arrendamiento, ya que la LAU ha sufrido varias modificaciones en los últimos años.
Existen cuatro supuestos:
Contratos de alquiler firmados entre enero de 1995 y junio de 2013: la primera Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada en noviembre de 1994, establecía que la renta se actualizaría según el IPC durante los primeros 5 años de contrato, habiendo libertad de pacto a partir del sexto año de arrendamiento.
Alquileres firmados entre junio de 2013 y marzo de 2015: la revisión de la ley en junio de 2013 incorporó como novedad que la cláusula de actualización de la renta se haría conforme al pacto acordado por las partes arrendadora y arrendataria y, en caso de que no hubiera una cláusula específica o, habiéndola, no se indicara la variable de actualización, esta se haría siempre conforme al IPC.
Contratos firmados entre abril de 2015 y marzo de 2019: la LAU volvió a cambiar algunos aspectos relativos a actualizar la renta de alquiler el 31 de marzo de 2015. Se introducirían entonces dos novedades respecto a la versión anterior. A saber: que, si no existe en el contrato de alquiler una cláusula específica de actualización, la renta no se actualiza durante los primeros tres años, y que, en caso de que exista la cláusula, pero no se indique la variable a utilizar, se tomará como referencia el IGC.
Alquileres firmados a partir de marzo de 2019: la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de marzo de 2019, incluía como novedad un detalle que ya hemos apuntado con anterioridad y no es otro que, independientemente de que las partes firmantes del contrato lleguen a un acuerdo para elegir una variable diferente al IPC o el IGC, en ningún caso se podrá exceder el porcentaje marcado por el IPC.
Paso 2: Comprobar la variación del IPC (o de la variable elegida)
Una vez que ya tenemos claro cómo figura en el contrato de alquiler la actualización de la renta, es hora de hacer los cálculos. Tanto en el caso de que se tome como referencia el IPC como el IGC, ambos datos se podrán encontrar en la web del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En el siguiente apartado explicaremos cómo se calcula la actualización de la renta de alquiler.
Paso 3: Notificación por escrito al inquilino
El último paso, y el más fundamental de todos, es notificar al inquilino si la renta mensual que paga por la vivienda o el local tiene alguna variación al alza o la baja. Esta notificación se le deberá ser entregada por escrito, indicando detalladamente los datos que se han tenido en cuenta para realizar el cálculo.
Es muy importante tener en cuenta que esta notificación debe hacérsele al inquilino con una antelación mínima de 15 días. Teniendo en cuenta que el dato mensual del IPC se publica en torno al día 15, lo mejor será realizar el cálculo ese mismo día para notificarlo lo antes posible.
De esta manera, si el alquiler cumple el año en abril, tendrás que hacer el cálculo según los datos que se publiquen el 15 de marzo.
Fórmula para calcular la actualización de la renta de alquiler
Ahora bien, llegado el momento de actualizar la renta de alquiler, ¿cómo tengo que hacer los cálculos? Te explicamos el procedimiento para los dos casos más comunes como son la actualización según el IPC y según el IGC.
¿Cómo se actualiza un alquiler teniendo en cuenta el IPC?
Si actualizas la renta según el IPC, la página web del INE cuenta con una herramienta que facilita este cálculo. Únicamente tendrás que introducir el periodo de validez del contrato y la renta a actualizar y en pocos segundos te dará los resultados.
En caso de que quieras ser tú mismo quien realice los cálculos para comprobar que los que te lanza la herramienta son reales, la fórmula que debes utilizar es muy sencilla:
(Renta del alquiler x (100 + %IPC)) / 100
Ten en cuenta que las variaciones según el IPC pueden suponer tanto el incremento como la reducción de la renta. Todo dependerá de si el IPC es positivo o negativo.
Actualizar el alquiler según el IGC
La actualización de la renta según el IGC sigue la misma fórmula que acabamos de ver:
(Renta del alquiler x (100 + %IGC)) / 100
Este índice se diferencia del IPC por dos razones fundamentales. La primera es que nunca podrá superar el 2%. En segundo lugar, y lo que más perjudicaría al arrendatario, no se actualiza la renta del alquiler en caso de que sea negativo.
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